|
Элитная недвижимость в МосквеКлассификация московской жилой недвижимости по категориям в настоящее время не имеет четких границ. На сегодня условно можно выделить три основных вида жилья, которые, в свою очередь, будут дробиться на подкатегории: элитная недвижимость (премиум-класс, люкс, категория «А»), бизнес-уровень (категория «В») и эконом-уровень (категория «С»). При этом каждая категория жилой недвижимости плавно перетекает в соседнюю из-за месторасположения, инфраструктуры, возрасту и проекту здания.
В первую очередь, элитная недвижимость определяется стоимостью за один кв.метр. Если цена за метр выражается цифрой и тремя ноликами, значит квартира относится к категории элитных, а если там четыре ноля, то элитность жилья – стопроцентная. Элитная недвижимость, традиционно, дороже квартиры в типовом проекте в 3-5 раз за один кв.метр. Но цена – это лишь некий ориентир, который складывается из множества показателей. Элитная недвижимость в Москве – это месторасположение здания в районе Садового кольца, а самая-самая элитная – в пределах «Золотой мили» (Остоженка и Пречистенка). Наиболее яркими представителями являются «Дворянское гнездо», «Стольник», «Парк-Хаус». Стоимость за 1 квадратный метр может варьироваться в пределах 5-8 тыс. долларов.
Дом, относящийся к классу «А», должен иметь подземный гараж, центральное кондиционирование воздуха, охрану, консьержку, огороженную от прочих построек территорию, спортивный комплекс и пр. Кроме того, элитная недвижимость – это соседское окружение, которое также должно быть элитным, и данному факту в последнее время уделяется особое внимание. По идее, в элитном доме не должно быть социальной разрозненности, но в жизни соседское окружение сформировывается только из их материальной возможности приобрести квартиру, а вот уровень интеллигентности или благородности деньгами не оценишь… Следует отметить, что небольшой по количеству квартир дом (40-50 квартир) заселить социально-однородными жильцами несколько проще, чем огромные комплексы с полным набором инфраструктурных показателей (магазинов, тренировочных комплексов, бассейнов, салонов и пр.). В этом случае, под элитные квартиры отводится часть здания, и такие комплексы в целом будут уже бизнес-уровневыми (класс «В»).
Но элитная недвижимость в Москве – это и старые постройки, так называемые «сталинки». В этих домах не установлена система кондиционирования, нет подземных гаражей (они могут быть размещены рядом), но их расположенность в историческом центре Москвы и принадлежность в прошлом квартир известным личностям, позволяет причислять такое жилье к рангу элитной недвижимости.
Элитная недвижимость – это также прекрасный вид из окна, который не будет в ближайшее будущее омрачен новостройками. Кроме того, квадратура элитной квартиры не может быть меньше 180-200 квадратных метров, а высота потолков – ниже трех метров.
Что же, помимо престижности, предоставляет элитная недвижимость для ее обладателя? Элитная недвижимость – это прекрасная форма долгосрочных капиталовложений с более высокой степенью надежности, нежели драгоценности и золото. Кроме того, элитная недвижимость защищена правовой стороной (права наследования и владения). Также элитная недвижимость обладает меньшей прозрачностью, нежели банковские вклады. Элитная недвижимость не подвержена риску стать менее ценной, стоимость на такого рода жилье будет лишь возрастать. И в качестве залогового имущества элитная недвижимость является первоклассным вариантом.
Кризис 2009 года сказался на элитном сегменте меньше, чем на каком-либо ином. Эксперты неоднократно отмечали, что на данный момент предложение еще удовлетворяет существующий спрос, но уже возникает дефицит определенных объектов.
По итогам февраля 2010 года можно уверенно говорить, что "дно" пройдено.
Об этом свидетельствует и активизировавшийся спрос, и вымывание качественных объектов с и без того не широкого рынка элитного московского жилья. Из-за этого на рынок недвижимости Москвы выходят квартиры, оцененные продавцами на уровне элитных, но не отвечающие критериям этого сегмента.
В недвижимости, понятие «элитность» обозначает совокупность некоторых параметров и качеств, основным из которых являются история и традиции того места, где возведен тот или иной объект. Именно история делает какой-либо район престижным или не очень. Достаточно обратиться к топонимии Московских улиц и переулков.
Такие названия, как Гончарная улица, Ремесленный переулок, Садовническая набережная говорят нам о том, люди каких профессий жили там в 18 и 19 веках. Обычай давать говорящие названия сохранился и в 20-м веке. Так появились, Университет, Фрунзенская набережная, Мичуринский проспект, а также Электрозаводская, Ширикоподшипниковская и Рабочая улицы и т. д.
Из вышесказанного вытекает ответ на вопрос о том, почему сегодня не престижен Восточный округ. Дело в том, что именно здесь до революции располагались рабочие слободки, а в советское время здесь формируется производственный район, чего нельзя сказать о Западе. Западные районы развивались как академические и стали местом жительства научной интеллигенции и партийной элиты, жилье там строилось значительно качественнее, зеленых зон разбивалось больше.
Настоящий дом де-люкс – это безусловный эксклюзив. Там редки продажи, при том, что спрос всегда есть. Такие объекты были в каждую эпоху. До революции – дворянские и купеческие особняки, после революции – дома советов. Жить в них было престижно, и люди стремились к этому, любой ценой. К такой «элитной советской» недвижимости относились высотки, комплексы на Фрунзенской набережной, академические дома в центре Москвы, дома ЦК.
Даже сейчас, несмотря на то, что по качеству они значительно уступают современным элитным зданиям и проигрывают им с точки зрения современной эксплуатации и наличия придомовой территории, они находятся в категории премиум. Дома в Лаврентьевском и Гранатном переулках, на Звенигородкой улице всегда актуальным и востребованным современными покупателями.
Как ни парадоксально это звучит, но месторасположение является как основным критерии элитной недвижимости, так и основной его проблемой. Дело в том, что все самые лучшие места, где бы могли быть возведены новые элитные дома или комплексы, уже заняты, и вся лучшая застройка уже распланирована. Девелоперам и архитекторам приходится очень тщательно выбрать место. К наиболее удачным проектам новых домов можно отнести Гранатный 6, квартал на Знаменке, дом на Косыгина 19, проекты на Поварской, жилой комплекс «Коперник».
А вот на Остоженке и Пречистенке не все объекты безупречно расположены и попадают под категорию элитной недвижимости. Дело в том, что там настолько высокая плотность застройки, что выбрать удачное для строительства место очень трудно. И получается, что основной критерий, который сегодня принесен в жертву – собственная придомовая территория. Теперь для Центрального округа это большая редкость, и те, кто хочет пространства – уезжают на юго-запад.
Для полного соответствия «элите» объект должен иметь еще целый комплекс соответствующих характеристик.
По-настоящему элитный дом может быть только малоквартирный. Количество квартир в доме не должно превышать 60. Внутренний двор благоустроен, территория огорожена, а само здание находиться под 24-часой профессиональной охраной и видеонаблюдением. Инфраструктура комплекса предназначается только для жильцов дома: в фитнес-клубе или бассейн, в кафе или во дворе не должно быть чужих.
Элитный дом непременно должен быть кирпичным, и построенным с соблюдением всех строительных технологий.
Высота потолков в квартирах такого класса начинается от 3,5 метров и выше. Им свойственны большие окна с деревянными стеклопакетами, отделка дорогими материалами, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, выполненные по индивидуальному заказу.
Также важна функциональность пространства. С появлением монолитного домостроения, у девелоперов появилась возможность сразу осваивать большое пятно застройки. Это привело к некому внутреннему конфликту – появились квартиры большой площади с малым количеством окон. Умение решить эту проблему грамотно – высокий класс, и зачастую именно это определяет элитность дома.
В здании сочетаются несколько видов отопления, должны быть установлены радиаторы с возможность регулировки температур, оборудована собственная котельная, проложены только самые современные коммуникации. Здание такого уровня должно находиться под профессиональным управлением, в холлах всегда идеально чисто, персонал незаметен, территория в безупречном состоянии. Малейшая проблема решается моментально.
Обязательный атрибут элитного комплекса – прекрасные видовые характеристики и отдаленность от больших магистралей и шумных улиц. Такие дома располагаются в тихих переулках и словно имеют собственнуюауру. И даже если небольшая высота элитного комплекса не позволяет его жителям созерцать башни Кремля или мосты над Москвой–рекой, из окон все равно должен открываться вид, радующий глаз - на зеленый сквер, красивый храм или уютный двор. Территория дома должна быть благоустроена, облагорожена и украшена.
Вряд ли можно переоценить то значение, которое играет эстетикафасадов. К сожалению, на протяжении последних 10 лет внешней эстетики уделялось не так много внимания. Сегодня в моде хай-тек и конструктивизм, которые, не всегда органично вписываются в архитектуру старой Москвы. Хотя, конечно, есть и уникальные случаи – например, дом-яйцо на улице Машкова, прозванный и домом-сувениром, и яйцом-Фаберже, или элитный комплекс «Стольник» в Малом Левшинском переулке. Тем не менее, возможно в скором времени появятся новые элитные объекты, которые можно будет отнести к шедеврам архитектуры.
Качество дома – очень специфичный вопрос. К сожалению, зданий, которые построены без недостатков и могут пройти полную техническую экспертизу, очень немного. |
|
Источник: реалт.юа
|
